6月 25, 2020Blog, Stepup, 不動産, 相続診断士, 行政書士, 調整区域, 農地法, 農地転用, 違法転用
【 やはり厄介である。 】
みなさんこんばんは!
一昨日のこと。
とある土地家屋調査士さんからご紹介をいただき、新たな農地転用案件の打診をいただきました。
すぐさま土地家屋調査士さんの事務所にお邪魔し、一通りの資料をお預かりして、事情を伺います。
そこで確認できたことは。
・地目が「田」である土地の上に、倉庫や車庫が建ってしまっている。
・その倉庫は昭和48年、車庫は昭和52年あたりから建築されている。
・その隣の土地には、同じ所有者の土地と建物があり、そこで事業を行っている。
・上記の土地建物は一団の土地として事業を行っていて、総面積は1,200平米ほど。
・その地域は、「調整区域」である。
・現在のその土地などの所有者は、先日、相続で所有することになったそう。
というような感じ。
つまり、「違法転用状態」です。
「違法転用」とは。。。?
農地法という法律上、農地の上には「建物」を建てることはできません。
(もちろん、一定のビニールハウスだったり、農業用倉庫などは別の基準があります)
つまり、「倉庫」や「車庫」は「建物」に該当することから、違法状態となります。
また当然、現在では建物の適法な建築に必要である「建築確認」が不許可になります。
違法状態となるとどうなるか・・・?
農地法上、「原状回復命令」が出される可能性があるわけです。
また、地目も「田」などの農地から「宅地」や「雑種地」などの農地以外の地目に変更することなどもちろんできません。
でも。
結構あるんです。
この違法転用。
農地であろうがなかろうが、農家さんにとっては「自分の土地」。
そこに、自分に必要な建物を建てるのが何が悪いのか。
そして、それを建てる業者さんも、残念ながらいるわけです。
建築費用に融資を利用しないなら、建築確認なども必要ないよね、ってな状況でしょうか。
そういう経緯で、違法転用状態の出来上がり。
それの割りを食うのは、それを相続した子孫の方々。
地目や台帳上の記載が農地ですから、当然、自由に売却はできませんし、その倉庫や車庫はリフォーム等はできません。
また、農地に関する賦課金(水路などの管理費用などと思ってください)などもずっとかかってきます。
さぁ、今回の案件、どうなるでしょうか。
進捗があり次第、みなさんにも共有していきたいと思います。
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