不動産売買や賃貸には、各種許認可が必要なことがよくあります。 例えば、農地転用、水路農道の占用許可（法定外公共物の占用許可）、テナント看板の設置許可（届出）など。 また、「相続」というキーワードを考えた際にも、不動産の取り扱いが必要な場合があります。 弊社では、こういった場合に不動産の売却、賃貸の可否、有利、不利、そしてその際の手続きの流れ、メリット・ディメリットなどを総合的かつワンストップでお手伝いさせて頂いております。
みなさんこんばんは！
あったかくなってきましたね！
マフラーとひざ掛けを車の中に置きっぱなしにすることが多くなってきました。
あとは、スタッドレスタイヤからノーマルタイヤに交換できたら完全に春なんですけどね〜。
もうちょっと先ですかね？
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さて、昨日の続きです。
建物の1/4が競売で処分されちゃったら、そこに住んでいるBさんとCさんは、そのぶんの家賃を払わなければならなくなる可能性があることをお話ししました。
今日のお話はここから。
家賃を払うことよりももっと嫌なことが起きる可能性があります。
それは、民法２５６条と民法２５８条の規定。
共有物を共有する人（共有者）は、いつでも、その共有物の分割を請求することができるというのが、民法２５６条の規定。
どういうこと？
例えば、ホールのケーキを２人でお金を出し合って買ったとしましょう。
そのホールのケーキの持分は、それぞれ1/2ずつ。
ここまではいいですよね。
これ、民法２５６条では、いつでも、「自分の持分（半分）をよこせ」って言えるっていうこと。
この場合、方法は二つ。
一つ目は、ケーキを半分に割って、半分ずつ持って帰ること。これを現物分割と言います。
二つ目は、片方の人が、もう片方の人に、代金を支払って、もう半分を買い取ること。これを代償分割と言います。
不動産の事例に戻ると、建物の1/4を落札した人は、「自分の持分（1/4）をよこせ」って言えますよね。
でも、建物を包丁で1/4に切ることはできませんよね。
だから、必ず代償分割になります。
この協議がまとまらない時は。。。
民法２５８条の出番。
共有物分割の協議が整わない場合（分割を「する・しない」や、「いくらで分割するか」の協議がうまくいかない場合）には、裁判所に訴え出れば、裁判所が競売をして、その代金を配分しますよ、という規定です。
さっきのケーキの例で考えましょうか。
ホールのケーキを買ってきたのはいいけど、片方が「自分の持分（1/2）をよこせ」って言いだしました。
でも、そのホールのケーキは特別なケーキだったので、包丁を入れたくない（現物分割をしたくない）。
さらに、代償分割ができるほど、手持ちの現金がなかった。。。
こんな場合は、裁判所が出張ってきますよ、ということ。
じゃ、みなさん、頭を最初の不動産の話に戻してくださいね。
もともとは、建物の1/4を競売で落札したにすぎません。
建物の1/4の持分なんて、きっとかなりの安値で落札したでしょうね。
そして、その他の持分を持っている方、つまりBさんとCさんに「共有物の分割を請求」します。
当然、包丁で建物を1/4と3/4に切り分けられるわけではないので、代償分割になりますよね。
BさんとCさんが、落札者の持分1/4を買い取れるだけの資力があれば良いです。
買い取っちゃえばいいんですから。
だけど、それができるとは限りません。
と、なると。
もともとBさんとCさんが持っていた持分も含めて、裁判所が競売をしてしまうことになります。
もちろん、競売での売却代金の中で、その3/4はBさんとCさんのものですが。。。
BさんとCさんが、そんなものを目的にしているわけはありません。
BさんとCさんは、ただただ、平和にその家で暮らしていたいだけなんです。
ここまで考えると、株式会社●さんの考えが透けて見えてきますか？
これを解説するためには、「抵当権」と「一般債権」の優先順位に関しての解説をする必要があります。
さすがに、今日はこの辺りにしましょうね。
続きはまた明日。
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