みなさん、明日は槍が降りますよ!

みなさんこんばんは!

今日は奥さんが飲み会なので、僕は休肝日。
みなさん、明日は鋼鉄の傘を持って行ってくださいね!
槍が降りますよ!
さ、昨日の続きと参りましょうか。

例
ご依頼をいただいた僕が、やること。
いろんなパターンによってのメリットとリスクなどを比較検討。
①競売になってしまった時
②任意売却で処理しようとする時
③それ以外の時
今回の、僕が考える筋書きとしてのいちばんの解決策は、②。
ただし、かなり変則的です。
つまり、株式会社●に、できるだけ低額で納得してもらい、その金額相当で
Aさんの持ち分1/4をBさん又はCさんがAさんから購入。
その代金をもって、Aさんは約束通り、株式会社●に返済。
株式会社●はその返済を受領したら競売を取り下げる。
上の流れが「変則的」だというのは、上の案の中に「抵当権」をどうするこうする、という話が出てこないからです。
一般的な「任意売却」の目的としては、どうやって「抵当権を抹消するか」という一言に尽きるから。
ともあれ、上記の流れに持ち込むため、この流れがいちばんいいと思われる理由をABCのお三方にご説明した上で、ご理解をいただき、個人情報の提供などに関する委任状をいただいた上で、株式会社●と、甲銀行との交渉に当たります。
株式会社●との交渉では、以下のようなお話で交渉。(詳細は、企業秘密なので伏せますが^^)
①貴社は金融のプロであるわけですから、このまま競売に回ってしまうと、回収額は0円であることは当然、ご理解いただいてますよね?
②貴社がAさんに督促するのは当然の権利ではありますが、まさか、罪もないBさんやCさんを家から追い出すまでは考えていないですよね?人道的に。
③BさんやCさんからは、弊社にて売却に関する媒介契約をいただいていますので、私も、プロとしていろんな方向からの検討をさせていただきますよ。
④ただ、BさんやCさんを早期に安心させてあげられるのであれば、僕としては不動産屋として利益はあげられなくなる可能性はあるものの、協力する余地がありますよ。
と、まぁ、大風呂敷を広げてみたり、仲良くなってみたり。
そんなこんなで、当初「最悪の場合」として想定した、「株式会社●が納得するであろう金額」のちょうど半分で交渉成立。
100万円以上の節約に成功。
この交渉成立をもって、今度は甲銀行との交渉。
むしろ、こちらの方が難関です。
昨日お話しした通り、AさんとBさんは連帯債務。
そして、住宅ローンの目的物である土地建物を割合はともかくとして連帯債務者が持分を持つことは「前提」と言ってもいいくらい普通のこと。
それを、片方の連帯債務者は持分を「手放す」ことになる。
これは、銀行さんとしては「融資の建て付けが悪」くなるとして当然、普通は拒否してきます。
銀行さんというか、通常はその後ろにいる「保証会社」ですが。
ただ、今回の突破口としては、
株式会社●は、今回は僕の交渉によって競売を取り下げてくれたけれど、債権がこれで全額弁済になったわけではないので、返済が続きます。
もし又それが滞るようなことになれば、Aさんにそのまま持分をもたせておくと、今回と同じようなことが起きますよ。
今回は幸い、BさんとCさんが立て替えて株式会社●さんへの支払いをできていますが、次はおそらくありません。
甲銀行さん、BさんとCさんは、貴社の住宅ローンを是が非でも払っていきたいと仰っています。
年齢が年齢ですので、そんなに長い間ではないかもしれませんが、きちんと職もあり、そのあとは年金もある方々。
その方々にAさんの持ち分1/4をこの際移してあげておいた方が、貴社の「債権」としても安定性が増すのではありませんか?
そして、その間の数年で、Aさんが経済的に立ち直ってくれれば、なおよし。
そのさらに先には、相続で結局、Aさんがその土地建物を結局取得します。
また、BさんやCさんから住宅やその返済を引き継いだ後に、残念ながらAさんが立ち直れなかった場合を考えても、Aさんの元に1/4の持分を今現在残しておくよりもよほどリスクの回避になると思われます。
この結果のどこに、落ち度がありますか?
「建て付けが悪い」などという貴社のシステム上の問題だけで、この提案を反故にする価値はありますか?
と、Aさんがおられる前で、甲銀行さんに詰め寄りました。
(実際の話し方はもちろん、オブラートを5重にしたくらい柔らかです。)
さて、結果、どうなったでしょう。
続きは、また明日。
・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_
◉相続セミナー3月度、是非皆さん、いらしてくださいね^^
告知リーフレット 表 告知リーフレット 裏
●平成29年3月14日(火)

AM9:15 ~ PM0:00(午前の部)

PM1:15 ~ PM4:00(午後の部)

新湊コミュニティセンターにて → 地図

●平成29年4月13日(木)

AM9:15 ~ PM0:00(午前の部)

PM1:15 ~ PM4:00(午後の部)

新湊コミュニティセンターにて → 地図 

・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_・_
Stepup通信の第2号を作成しました^^
見てやってもらえたら嬉しいです!
Stepup通信 第2号

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼
〜不動産売買から農地転用・許認可まで〜
株式会社不動産のStepup
行政書士・相続診断士事務所Stepup

Scroll Up