【 だからあれほど気をつけろと。。。 】

第２２７７日

みなさんこんばんは！

今日、午前中はいつもの食材の買い出しと、PC仕事。

一段落ついた（？）と、嘘でも思えた時点で、午後の研修の参加に向けて準備。

ささっとシャワーを浴びて、その後のお仕事の準備も完璧。

あとは、簡単にお昼ご飯をかっこんで、、、

と思って、ご飯に生卵をかけた瞬間に。

電話が鳴りました。

「先生、教えてほしいことがあるんですけれど。。。」

と、力無い声。

「どしたん？」

「今、ちょっとトラブルになりそうな案件がありまして」

ということで、聞くと、

いつもお世話になっている不動産業者さんの若い人（A君）。

調整区域の土地売買の件なのですが。

このAくん、購入者様側の不動産業者として担当してたようなんですね。

住宅建築用の土地購入という目的の下、土地を購入するのをお手伝いした格好。

これがたまたま、市街化調整区域の土地だったようです。

売主側は、地元のとあるフランチャイズ店の不動産屋さんが担当してらっしゃったそうです。

調整区域は調整区域でも、都市計画法第３４条第11号地域に該当している場所。

（簡単にいうと、原則として建物等の建築が許可されない市街化調整区域において、居住用の建物の建築がある程度の条件のもとで許可される地域だと思ってください）

売主側の不動産屋さんからも、11号地区に該当しているから、居住用の不動産は建築可能だと報告を受けていたのだそう。

ただ、売買が完了し、あらためて建築屋さんが調査したところ、

「実は、希望の建物は建築が不可能である」

ということが判明したのだそう。

要は、居住用建物だとはいえ、建築したい建物が「ある条件のもと」の条件に合致していなかったようです。

ここで問題は、

「買主側」だとか「売主側」だとか関係なく、この土地の売買に不動産業者が２社も関与していて、条件を達成できない売買の仲介を「完了させてしまった」ということ。

A君側からの主張は、

「売主側から、この土地は11号地区に該当しているので、居住用不動産の建築は大丈夫だと説明を受けていたわけだし、責任は向こう側にある」

とのこと。

これは危険ですね。

買主様から仲介を依頼されたのはA君の会社。

それなのに、売主側の業者がこう言ってたとか、ああ言ってたとか、それを鵜呑みにしてしまうようであれば、A君の会社の存在意義は？

宅建業法には、重要事項説明に関して「買主側」だとか「売主側」だとかという記載はありません。

買主様に対して行う重要事項説明は、関与した不動産業者は事情のない限り、連帯して責任を負うのが原理原則。

「売主側の業者がこう言ってた」

のを盲信するのであれば、あなたの会社の存在意義は皆無では？

買主様のご依頼をいただいたのであれば、あなたの会社の義務としては、まずは売主側の業者の説明を疑って、全部調査をし直すくらいのことをしてもいいくらいですよ。

その原理原則から考えると、

「売主側の業者がこう言ってた」

という主張は、自分の会社の存在意義の否定になるわけで。

A君には、

「なぜ、自分で調査を行わなかったんだ」

「『わからない』では全く通用しません」

と、ちょっと厳しいコメントをしてしまいました。

以前、

「市街化調整区域には要注意」

だと伝えていたはずなのに。

今は、担当の建築業社さんがなんとかならないかと建築審査会を通す許可申請を行ってくださっているようですが。

その費用や「通らなかったときのリスク」は負ってほしいと連絡があったそう。

正直、そりゃそうだ、というのが僕の意見。

A君の所属する会社には決定的な構造的欠陥があると考えており、それがモロにマイナス方面に出てしまった感じの案件でした。

いずれにしても、不動産業者としてはA君の仕事は決定的に不十分でした。

ここは、建設業者さんにしっかり踏ん張ってもらって（現状を聞くと、僕的には建築審査会での許可もかなり絶望的なような気がしますが）、無事に許可をもらえればいいのですが。

（それでも、家の建築の納期が半年以上伸びることにはなるので、そのデメリットの調整は待っています。。。）

早めに、買主様には現状をしっかりお伝えして、誠心誠意対応させていただくしかないでしょう、とお伝えせさせいただきました。

だから以前から、「調整区域にはきをつけろ」と、口が酸っぱくなるほどお話をしていたのに。

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午後の研修会の席から見える富山湾。

って、写真では魅力は伝わりませんね！

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