【　いろんな角度から。　】

第２７０８日

みなさんこんばんは！

最近は、あまり言われることが少なくなってきましたが。

一時期、僕のような小さな企業でも対応が必要になってきました。

「コロナの影響で、売り上げが上がらないので、賃料を下げてもらえませんか」

結構聞いたものです。

当時は、

「事情を鑑みて」

その要望に応じて差し上げていた案件が多かったのではないでしょうか。

当時は良かったんです。

世の中が「そうなって」いたので、オーナーさんも要望に応じることに前向きでした。

少なくとも、納得していました。

ただ、そろそろ違うだろうとなってきた。

そうなると、

「吉村君、これ、応じなきゃいけないの？」

ってなってきますね。

ここをちょっと考えてみましょう。

今までは、オーナーさんが賃料という債権を放棄していたという格好ですね。

5万円の賃料債権に対して、3万円の入金があって、2万円の残りの債権を放棄したという格好ですね。

ただ、オーナーにだって生活がある。商売がある。

というわけで、

「応じないとダメなのか？？」

となるわけです。

ということで、その「応じる法的必要性」というのを少し考えてみましょう。

①民法６０９条

民法という法律の６０９条に、こう決められています。

「耕作又は牧畜を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。」

これだと、農地に関しては適用ができそうですが、テナントの賃料に関しては適用ができそうもなさそうですね。

コロナでの営業不審が「不可抗力」と看做しても、ちょっと難しそうです。

そもそも、「土地の賃借人は」となっていますから、テナントだと難しそうですよね。

ちなみに、この民法６０９条って、最近改正されていまして、旧の条文でも、

「収益を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。ただし、宅地の賃貸借については、この限りでない。」

となっています。

結局のところ、「土地の賃借人は」となっていますし、「宅地の賃貸借については、この限りではない」ってなってますよね。

②農地法第２０条第１項

「借賃等（耕作の目的で農地につき賃借権又は地上権が設定されている場合の借賃又は地代（その賃借権又は地上権の設定に付随して、農地以外の土地についての賃借権若しくは地上権又は建物その他の工作物についての賃借権が設定され、その借賃又は地代と農地の借賃又は地代とを分けることができない場合には、その農地以外の土地又は工作物の借賃又は地代を含む。）及び農地につき永小作権が設定されている場合の小作料をいう。以下同じ。）の額が農産物の価格若しくは生産費の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により又は近傍類似の農地の借賃等の額に比較して不相当となつたときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かつて借賃等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間借賃等の額を増加しない旨の特約があるときは、その定めに従う。」

これも、賃借料に関しての条文ですが、農作物の価格や生産費の上昇によって、賃借料が不相当となったときは賃料の改定ができるようになっています、ということですね。

まぁ、これもテナントの場合は適用が難しそうですよね。

何せ、「農地法」ですから。

③借地借家法第３２条

「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」

お。

これは行けそうじゃないですか？？

「建物の借賃が」となっていますので、テナントの賃料にも適用できそうですよね。

「経済事情の変動により」「不相当となったときは」「将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」となっているわけですね。

ここでのポイントは、「コロナでの業績不振」が【経済事情の変動により】という、条文に予定された事情に合致するかどうかだと思います。

当初、この法律が制定されたときの「意図」（「立法趣旨」と言います）は、ハイパーインフレなどのかなりの経済的な激動のことを指しているものと思います。

特に、少しこのコロナ禍が落ち着いてきた現在において、「経済事情の変動」に該当するかどうか。

これが分かれ道かと思います。

皆さんの感覚としてはいかがでしょうかね。

これは結局、今までの賃貸履歴や賃料の支払い履歴、オーナーとの関係性、元々の賃料設定など、いろんな要素を勘案して判断されるものと考えます。

と、考えると、現時点での賃料減額のお願いはなかなか通らないものと思いますが、それもまた、状況による、という感じになりそうですよね。

いろんな角度でちょっとだけ、検討してみましたが、いずれにしたってオーナーさんと店子さんも、最終的には

「人と人」

ですから、色々と考えることはありますよね。

みなさんは、どう思われますか？

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今日の行き帰りは、土曜日なだけあって適度に車がいまして。

適度に流れに合わせる格好で走る行き帰り。

燃費よかったー。

２０km/lを超えることはあんまりないなぁ。

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今日は午後はずっとPCに向かって書類の作成をしていたので。

どうも頭が重たい感じがしまして。

心と体のバランス、とっておかないとね。

ポッドキャストを聴きながらのジョギング。

体を動かすっていいですね〜〜〜

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