【 それで契約は成立するのか・・・？（２） 】

第２２８７日

みなさんこんばんは！

さて、昨日の続きです。

不動産の共有者（共有持分を持っている人）が、その不動産に対して行える行為の３類型は以下の通りだとお話をしました。

①保存（行為）

②管理（行為）

③変更・処分（行為）

このうち、①の保存行為と②の管理行為は、下記に規定されています。

（共有物の管理）

第二百五十二条　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

上記の規定から、「管理行為」は、持分の過半数でその行動を「するのかしないのか」をいうのを過半数で決めましょう、ということになっていますね。

そして、「保存行為」は、共有者が「してもいいですよ」ということです。

また、③の変更・処分行為は、

（共有物の変更）

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

という規定によります。

他の共有者のOKをもらわないと、「変更」をしてはいけませんよ、ということですね。

では、ここで「管理」「保存」「変更」の大まかな言葉の意味を確認しておきたいと思います。

「管理」というのは、その共有物の利用や改良行為をいうと言われています。

例えば、ある共有者が、その共有不動産の用途に合わせて「住まう」など、利用を行う場合は、民法２５２条の規定により、共有者の持分の過半数の賛成があればOK、ということになりますね。

そしてこの「管理」の中には、『借地借家法の適用がない』ような賃貸借（短期賃貸借など）を行うことも含まれると解釈されています。

この、「借地借家法の適用がない」というのがポイント。借地借家法の適用がない場合は、比較的短期間で賃貸借契約が満了することになるであろうことなどから、共有不動産への影響が少ないというとで「管理」に含まれると解釈されているんでしょうね。

「保存」は、ほぼ、読んで字の如く。

共有不動産の保存を目的とした行為で、共有者に対して損害が発生しないものが含まれます。

建物の修繕や、不法占拠者に対しての妨害排除請求などがこれに当たると言われます。

そして最後。

「変更」です。

読んで字の如く、「物理的な変更を伴う行為」はもちろん、「法律的な処分」がこれに該当すると考えられています。

共有不動産を解体したり、改築したり、売却してしまったりすることはここに含まれるというのは想像しやすいと思います。

では、一般的な「賃貸借」はどこに含まれるでしょうか。

「管理」のところで、「短期賃貸借のようなもの」や、「借地借家法の適用がないもの」、つまりは共有不動産に対して影響が少ないものは「管理」に含まれるとお話をしました。

と、いうことは。

「変更」に含まれるのではないかな、というのは想像に難くないですよね。

というようなところで、かなりざっくりとではありますが、共有状態の「管理」「保存」「変更」に関してをお話ししてみました。

概念的なところだけでも、わかっていただければ嬉しいです＾＾

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊

今日は午前中から高岡市役所へ。

不動産の売買の資料のため、「公課証明書」を取得しに行ってきたのですが。

５筆ある不動産のうち、１筆の証明書が発行できないと言われ。

なぜか、他の人の名義になっている可能性がある、ということ。

実は、昭和４０年台からの登記簿を確保していて、現在でも現在の所有者の所有になっていることを現実上も、登記上も把握しているため、その場で抗議。

その場で台帳を確認していただき、無事に証明書を発行していただけました。

市役所職員さんには、面倒なことをお願いしましたが。

ダメなものはダメです。

しかし、丁寧に対応してくださったことには、感謝です。

＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊

●行政書士事務所StepupのHPはこちらから

●不動産のStepupのHPはこちら

＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊

先日、ラジオに出演させていただいた時の音声データや、
任意売却の事例などをYoutubeで紹介しています。 よかったら、ぜひ^^

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

～不動産売買から農地転用・許認可まで～
株式会社不動産のStepup
行政書士・相続診断士事務所Stepup
TEL：076-482-5489
E-mail：stepup@fudousan.ne.jp
HP：http://fudousan.ne.jp/stepup/