収益物件のお金の流れ。

みなさんこんばんは！

今日のメインは、収益物件の売主さんとの打ち合わせ。

収益物件の売却に向けて、

・抵当権の抹消の可否（現在の借入額の確認）

・譲渡所得税の仕組みの説明

・当該売買についてのキャッシュフローの説明

などなど。

こんな話を通して、今後の不動産投資の流れや、売主さんの今後の出口戦略等の描き方に関して、僕の意見をお伝えしました。

お客様の現状を話の中から分析します。

この不動産に関して、お客様は、

賃料収入が約２０万円。

その中から１９万円ほどの返済ができていて、あと数年で借り入れが終わる。

返せているのだから、キャッシュフローが成立している。

と、思っていました。

そうでしょうか？

税金は？

年間で２４０万円ほども稼ぎ出しているアパートの税金が１２万円以内に収まるでしょうか？

もちろん、申告書の中身などを詳細に拝見したわけではありませんが。

所得税だけでなくても、

管理費は？

修繕費は？

空室リスク・滞納リスクへの備えは？

固定資産税は？

もし、売主様が今回の売買で譲渡所得税や敷金の精算等で多少の現金の出費があったとしても、それは「損」なのでしょうか。

確かに売買の「その瞬間」だけみると「損」に思えるかもしれません。

ただ、中長期でみると、そうではないかも。

ただ、そういう「理屈」だけではなくて、「具体的な数字」でお客様とお話をしましょう、とお話をしてきました。

かかりつけの税理士さんは？？

と聞いたら、僕が十数年来よく知る税理士さん。

僕の携帯電話にもプライベートの番号が登録されているくらいの方でした。

それなら話が早い！！

ということで。

信頼できるプロの力を借りて、間違いのないお話をさせていただこうと思います＾＾

僕も一応、FPの端くれですから＾＾

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今朝、高岡市役所へ戸籍の取得に。

高岡市役所。

やっぱり、暗いのが気になります。

暗いのは蛍光灯の数のせいか、それとも・・・？

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