頭がこんがらがる！！　⑦

みなさんこんにちは！！

今日は静かな日曜日。
いつもの買い物に出かけたりしていましたが、
午後は、来る「梅雨」に向けて、奥さんの実家へ（車で5分もかかりませんが）。
いつも、夜と雨の日は運転が怖いと言っているお義母さん。
奥さんと話をして、せめて、お義母さんの車の窓に「撥水処理」をしておいてみようということで。
お義母さんの車をちょっといじってきました。
梅雨の運転が、少しでも安全に運転ができるようになってくれればいいのですが。
返ってきて、パソコンに向かっています。
IMG_1018.jpg
トラックボールのマウスが使い慣れるとすごく便利な件。

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〜昨日までの復習です〜
①建物が土地④と土地⑥にはみ出してしまっていることが「筆界特定」で決定しました。
②A様は競売で買ったんだから、自分が責任を取る必要性がない（という主張）。
③B様は土地を返してほしい（売るつもりはない）。
④C様・D様の「代理人さん」は買い取るか、賃貸ということで地代を払ってほしい。
⑤土地４に関して、時効が援用できるのではないかと検討している。
⑥土地⑥に関して、農地転用手続きがされていないので、色々と問題が発生している。
⑦土地⑥は、農地であるため、農地転用の手続きが必要ですが・・・
⑧建物は、土地①・②・③の上に建てられる法律的根拠も確認でき、申請も出ていました。
〜ここまでのお話はこちらから〜
昨日のお話で、現在の問題の土地が現在、「第一種低層住居専用地域」に該当してはいるものの、建物の建築に関してはしっかりと法律に則った申請と許可がされており、問題がなさそうだ、ということがわかりました。
が。
いいですか。
僕は最初からどう書いていたでしょうか。
「建物が土地④や土地⑥にはみ出して建築されていることが判明しました」
と書いていました。
そして、筆界特定の手続きで
「はみ出してしまっていることが決定した」
とも書きました。
ということは、逆を返せば「当初ははみ出している前提ではない」ということ。
そして、それを裏付けるがごとく、建築の申請も、
「土地①、土地②、土地③の上に鉄骨造の鉄工所が建築される」
という内容になっています。
ということはですね。
建物が土地④と土地⑥にもはみ出していたとなると、一番最初の建築の申請が間違っていたことになります。
何より問題なのは、ただただ「はみ出している」ということではなく。
土地④と土地⑥に関しては、当時は「ただの隣の土地」だったわけですから、

「既存宅地」の認定を受けていません。
そして、土地⑥に関しては前にも話をしたとおり「農地」です。

従って、土地④と土地⑥の上に建っている部分が「都市計画法違反」「農地法違反」となってしまいます。
そうなると、、、「頭がこんがらがる！！　⑤」でお話をした

Ⅱ　もしかして違法建築物？！

の答えとしては、厳密にいうとYESです。
はみ出して建っている建物なのに、はみ出していない計画で役所に申請を出しているわけですから。
誰が悪いのか。
建築主からの指示なのか。
当時、土地を購入した時の不動産屋さんがミスをしていたのか。
その土地を調査した時の土地家屋調査士さんがミスをしたのか。
その建物を建築した建築業者がミスをしたのか。
ただ一つ言えるのは、建物が現在のとおりに建ってしまった後に、現状のような表示登記をした土地家屋調査士さんは間違いなく悪い。
そのほかのことは、今となっては藪の中。
そして、

Ⅲ　第一種低層住居専用地域において、鉄工所の敷地に利用するため、という目的での農地転用が可能なのか？！

ですが、当然、支障が出る可能性があります。
お話ししてきた通り、今回の案件に関しては、「第一種低層住居専用地域」だから、ということではなく、建築当時は「調整区域」だったので、
「調整区域において、鉄工所の敷地に利用するため、という目的での農地転用が可能なのか？」
に、問題は変化していますが。
それにしても、調整区域には鉄工所は原則建てられません。
と、なると。
「農地を宅地に転用したいんですが、都市計画法違反の建物の敷地のために使いたいんです。」
という申請になってしまいます。
その申請、役所（農業委員会）がOKを出してくれると思いますか？
ということで、農地転用の届出を出すにあたっての事前調整に、都市計画関係の担当課へ。
そこで事の顛末をお話しし、現存している資料や書類を一緒に見ていただきながら、調整をします。
・今の現地はどうなっているか
・今までの経緯（建築当時の推測、筆界特定を経た旨など）
・今後の見込み（トラブルが収束に向かっていて、土地⑥に関しては農地転用手続を準備していること）
・懸念（土地⑥に関して、都市計画法違反と見込まれる部分があるので、農地転用手続に支障があるか？？）
・上記手続のような道筋をたどる必要性とその理由、メリット
などなど、窓口で長々と調整をさせていただきました。
結果として、ある程度の調整が取れました。
・今から土地⑥に関して「既存宅地」の認定をすることはできないが、「既存不適格（昔の法律に即した形ではあるが、その後、法律が改正されて「現在の法律の基準に満たなくなった」もの）」に準じた見方をするしかない
というもの。
今のトラブルを収め、農地法違反及び他人地への境界越境という状態を解消するためには、致し方なし、という方向性。
ただし、既存不適格なので、この鉄工所を再建築する際には、
・土地⑥にはみ出さない形で建物を建てる
・第一種低層住居専用地域の建築基準に則った建物で建築する
のどちらかの対応になることをしっかり記録しておく必要があります。
とはいえ、この調整がしっかりととおっていれば、農地転用の届出手続はちゃんと通るでしょう。
さ、お話はだいぶ煮詰まってきました。
続きはまた今度。

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〜不動産売買から農地転用・許認可まで〜
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