大前提を確認しておかないと。

みなさんこんばんは！

今日、調べ物をするのにネットを彷徨っていた時に、Yahoo!知恵袋をちょっと覗いたのですが。
そこで、以下のような質問板を発見。

農地購入しないかと業者が訪ねてきました。
話が進み、購入への手続きを進めました。
売り主へ手付け金を支払い、売買契約をすませました。
名義変更ができる段階までこぎつけ、最終的な残金を支払う段取りまで話が進みました。
ここからが問題で、業者が仲介手数料として「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。いわゆる「3%+6万」なのです。

売買契約時にはこの話はありませんでした。うやむやにされて。。あとで分かった話ですが本当にてきとうな業者なのです。
とのこと。そこで、この質問者さんは
・農地売買の業者への手数料は相場としてどのくらいなのか
・宅地ならちゃんと法律があるけれど、農地だとどうなのか
・農地の売買に業者が入ること自体があまりないことだと聞いたが、どうなのか
ということを聞きたかったようです。
回答で、不動産業者さんらしき方がいくつか回答をしておられました。
それに関しては、ここでは省きますが。

僕が気になったのは、結局、この質問者さんは
「宅地」を買ったのか？
「農地」を買ったのか？
僕たち、「宅地建物取引業者」が扱うものは、「宅地」と「建物」です。
（宅地建物取引業法第２条第２項）
では、「宅地」とは何か。
これは、宅地建物取引業法第２条第１項および、宅地建物取引業法施行令第１条で定義されていて、
「建物を建てるための土地（現在、建物が建っている土地も含む）」
「用途地域が設定された地域内の土地で、道路・公園・河川・広場・水路以外の土地」
 
は、宅地建物取引業法上の「宅地」であるとされています。
質問主さんは「農地」を購入して、「名義変更ができる段階」まで進んだということなので、少なくとも購入したのは登記上の地目は「田」や「畑」などの農地なのでしょう。
「名義変更ができる段階まで進んだ」ということは、農地転用手続を進めているということなのでしょう。
 
それは、、、
 
①農地法第３条の許可申請？
②農地法第５条の許可申請？
③農地法第５条第１項第６号の届出？
 
①なら、それが用途地域の設定された地域であるのか否かで、その土地は宅地建物取引業法上の「宅地」を買ったのかどうかが変わってきます。
②の場合、「農地」から「農地でないもの」へ地目変更することを目的とした申請ですから、それが用途地域の設定された地域の土地なのかどうか、そして、建物を建てる目的があるのかどうかでまた違ってきます。
③の場合は、市街化区域の取引であることがほぼ間違いない手続きなので、基本的には宅地建物取引法上の「宅地」の売買であったと言えるでしょう。
 
では、買われた土地が宅地建物取引業法上の宅地であるかどうかで、何が違うのか。。。
 
その土地の売買に、宅地建物取引業法の適用があるかどうか。
つまり、質問者さんの買われた土地が「宅地建物取引業法上の宅地」であったならば、その土地の媒介をすることができるのは「宅地建物取引業者だけ」。
そして、その報酬は宅地建物取引業法に定められた上限に縛られます。
このポイントをしっかりと確認をしないで、この質問者さんの質問に答えても、なんだか片手落ちのような気がしてならないのです。
なんてことを考えていたら、夜になりました。
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IMG_2139.jpg
今夜は黒部の現場で聞き込み作業。
いっぱい話して、口の中がパッサパサになったところで、これ。
いちぢく、大好物なんですよね〜
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〜月末のお休みの予告〜
弊社、下記日程にて臨時休業をいただきますので、悪しからずご了承くださいませ。
平成３０年
１０月３１日（水）
１１月１日（木）
１１月２日（金）
１１月３日（土）
１１月４日（日）
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