不動産売買や賃貸には、各種許認可が必要なことがよくあります。 例えば、農地転用、水路農道の占用許可(法定外公共物の占用許可)、テナント看板の設置許可(届出)など。 また、「相続」というキーワードを考えた際にも、不動産の取り扱いが必要な場合があります。 弊社では、こういった場合に不動産の売却、賃貸の可否、有利、不利、そしてその際の手続きの流れ、メリット・ディメリットなどを総合的かつワンストップでお手伝いさせて頂いております。
【 その個人売買、大丈夫ですか?(不動産業務) 】
みなさんこんばんは!
今、お手伝いさせていただいている不動産売買。
当初、不動産業者を入れずに、個人間での売買をする予定だったのだそうです。
ただ、買主様が住宅ローンを利用することが決まり、そうなると、原則として不動産業者の関与が必要となるんですね。
(住宅ローンの申し込みに関して、不動産業者の作成する物件資料や契約書、重要事項説明書が必要なため)
そこで、手続きを依頼された、という経緯なのですが。
状況を確認すると。
①土地の境界が不明瞭である → 確定測量が必要
②建物が登記されていない(未登記) → 担保設定のため、登記(表示登記・保存登記)が必要
③住宅ローンの利用 → 抵当権設定登記(担保設定)が必要
などが事態を厄介にしています。
①の事情があるので、土地家屋調査士さんの手配が必要。
②の事情から、土地家屋調査士さんと司法書士さんの連携が必要。
③の事情のため、銀行担当者さんと司法書士さんの連携が必要。
また、もっというと、建物の表示・保存登記に関して、どのタイミングで行うのかによって、コストが変わってきます。
ⅰ 建物を未登記状態のまま売買して、売買後、買主が表示・保存登記をする。
ⅱ 売買前に売主が表示・保存登記を行い、土地と建物の売買を行う。
かなり大きく分けて二手の方法論。
ⅰだと、不動産取得税や登録免許税が節約できます。
ただ、売買の瞬間には建物の登記がされていなくて、面積などが登記上確定されていないので、銀行さん(保証会社さん)が困るわけです。
ⅱは、銀行さんが必要とする情報や書類がピシッと揃う反面、不動産取得税、登録免許税が原則通りかかってくることに。
こういうことの情報の整理や専門家間の段取り、連携をきちっとするのが不動産業者の役割。
今回、上記の方法論を勘案して、各専門家の見積もりを取得し、関係者さんにご連絡をしました。
この案件を、個人間での売買で行っていたらどうなっていたでしょうか^^;
ドキドキハラハラです^^;
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今朝一番は、高岡警察署から。
ご依頼いただいていた古物商許可の許可証を交付していただきに、お客様と一緒にいってきました。
なんの問題もなく、無事に許可書が交付され、ほっと一安心。
これで取得した許可を利用して、お客様がさらに活躍してくれることを心からお祈りしています^^
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今日の晩酌は天狗の舞で。
このお酒はだいぶ黄色いんですね。
いつもは銀色の錫のぐい飲みが黄色く見えるのがわかりますか??
綺麗な色もまた、一つの味わいですね^^
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先日、ラジオに出演させていただいた時の音声データや、
任意売却の事例などをYoutubeで紹介しています。 よかったら、ぜひ^^
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